성남학교폭력변호사 10·15 부동산 대책 Q&A···2년 실거주 의무, 20일 계약부터 적용

성남학교폭력변호사 정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)으로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
-토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나?
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택는 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역 지정되면 거래허가까지 2주 정도 걸린다.”
-주택담보대출 한도 규제는 언제부터?
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
-전세대출이나 신용대출이 있다면?
“전세대출을 보유한채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 취득하면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 얻은 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
-스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은?
“소득이 5000만∼1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6∼14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원 가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
-생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가?
“아니다. 기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
-상가 등 비주택에도 대출 규제가 적용되나?
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
-1주택자 전세대출의 DSR 적용 영향은?
“DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
-부동산 세금이 달라지는 건?
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 16일부터 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된다. 1가구1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
-분양가상한제도 함께 적용되나?
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
-분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지?
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 당해 전매가 허용된다.”
-청약에도 제한이 생기나?
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
-재개발 조합원 양도는 할 수 있나?
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
-이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용대상도 되지 않는다.”
-수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나
“지방은 주담대 최대한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다. 1주택자 전세대출의 DSR 적용도 지방에는 적용되지 않는다.”
제주에서 캄보디아로 떠난 20대 청년이 연락이 두절 됐다는 신고가 추가로 접수돼 경찰이 수사에 나섰다. 이로써 제주에서 캄보디아 내 한국인 대상 범죄와 관련 신고는 5건으로 늘었다.
15일 제주경찰청에 따르면 지난 14일 오전 제주서부경찰서에 20대 A씨에 대한 실종신고가 접수됐다. A씨의 어머니는 A씨가 지난 6월3일 캄보디아로 출국한 뒤 수개월째 연락이 되지 않는다고 신고했다. 최근 캄보디아에서 한국인을 대상으로 감금·협박과 같은 범죄 사건이 잇따라 보도되자 불안감을 느끼고 신고한 것으로 전해졌다.
경찰은 A씨의 입국 사실이 없는 것을 확인하고 수사를 진행하고 있다. 경찰은 관련 보도가 이어지는 만큼 추가 신고도 늘어날 것으로 보고 있다.
현재 제주에서는 캄보디아에 갔다가 범죄 피해를 입었다는 신고는 A씨 사건을 포함해 모두 5건이 접수됐다. A씨를 제외한 4명은 한국으로 입국한 상태다.
20대 청년 B씨는 지난 6월24일 “캄보디아에서 협박을 받아 휴대전화를 빼앗기고 계좌번호를 강탈당했다”는 내용의 진성서를 제주서부경찰서에 넣었다. 다만 B씨는 캄보디아에서 감금은 당하지 않아 신체적, 금전적 피해는 없었다고 진술한 것으로 전해졌다. B씨는 6월15일 캄보디아로 출국했다가 같은 달 21일 돌아왔다.
또 다른 20대 청년 C씨는 6월초 지인의 소개로 알게 된 사람으로부터 ‘단기 고수익 아르바이트가 있다’는 말을 듣고 출국했다가 범행을 당한 것으로 전해졌다. C씨는 7월초 현지 한국인의 도움을 받아 제주로 돌아왔다. C씨는 캄보디아에서 금융계좌 정보를 요구당하고, 감금과 협박을 당했다면서 귀국 후인 7월7일 제주동부경찰서에 신고했다.
20대 청년 D씨는 지난 6월28일 캄보디아로 출국했다가 지난 8월10일 귀국했다. 캄보디아 체류 기간 신원불상자가 돈을 요구했고, 가족들이 3500만원 상당의 가상화폐를 전달한 후 풀려난 것으로 알려졌다.
이외에도 경찰은 캄보디아로 출국한 뒤 연락이 닿지 않는다는 실종신고가 접수된 후 귀국한 것으로 확인된 20대 E씨에 대해서도 범죄 피해 여부를 재수사하고 있다.
고평기 제주경찰청장은 이날 기자간담회에서 “조금이라도 범죄 의심점이 있으면 적극적으로 수사하겠다“고 말했다.

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